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《合同法》对购房格式条款的限制

发布时间:2018年4月3日 广州知名合同纠纷律师  
  房地产纠纷已经成为当消费领域的一大热点和难点,而购房合同内容的不完备或条款的不明确,是导致纠纷的一个主要原因。
  以闹得沸沸扬扬的北京“亚运花园”案为例,由于合同中的“集中热力供暖”没有进一步明确是用锅炉供暖还是用市政热力网供暖,对其它的收费标准等内容也约定得不明确,这就为开发商钻合同的空子、滥收各种费用提供了可乘之机,使购房者有苦难言。
  《合同法》凸现了保护个人权利和契约自由的精神品格,同时也吸收了社会公正方面的道德原则,如显示公平、诚信条款、缔约过失等。
  由于当前在房地产交易过程中,因采用开发商的格式条款而订立的购房合同发生的纠纷逐渐增多,主要原因是开发商所提供的格式条款,对购房者是严重不公平的。
  《合同法》从维护公平、保护弱者出发,从三个方面对格式条款加以限制:1、提供格式条款的一方有提示和说明的义务。也就是说开发商对自己提供的条款应当负有向购房者作诚实的说明和提示义务,否则就要承担责任;2、如果开发商提供的格式条款免除了自己的责任,而加重购房者的责任。也就是说,在购房合同中,如果开发商或者代理商提供的条款对购房者是不公平的,购房者可以要求宣告无效;3、当对格式条款的理解发生争议时,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致时,应当采用非格式条款。也就是说,在购房合同中,如果购房者对开发商单方面制定的条款理解不一时,应当以购房者的理解为准,法律保护购房者的理解。例如前面提到的“集中热力供暖”问题,如果该条款是开发商提供的,那么就应当按购房者理解的“市政热力网供暖”来履行合同,否则开发商要承担违约责任。
  附:《合同法》有关规定
  第三十九条 采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。
  格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。
  第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
  第四十一条 对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。


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