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《中华人民共和国合同法》第二百二十五~二百三十条释义

发布时间:2018年2月16日 广州知名合同纠纷律师  
     第二百二十五条  在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但当事人另有约定的除外。
    【释义】本条是关于租赁物的收益归属的规定。
    本条中的收益是指承租人因占有、使用租赁物而获得的效益。收益包括两类:一类是因为占有租赁物而产生的收益;一类是使用租赁物而产生的收益,如承租人从房屋租赁的转租中收取的超额租金,承租人租用汽车经营货物运输获得的收益等等。除当事人在合同中另有约定外,租赁期间承租人占有使用租赁物获得的收益归承租人所有。这样规定是由租赁合同的性质决定的。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。这里不仅是使用还包括收益。在有些情况下,承租人重视的是租赁物的使用,租赁本身并不产生收益,如承租人为居住而租赁房屋、家具等;而在有些情况下,承租人租赁的直接目的就是为了收益,如为生产经营租赁机器设备、租赁房屋等。在意大利民法中专门规定了一类叫做产生孳息的物品租赁,即是以动产或不动产生孳息的物品为租赁的标的物的。承租人对租赁物的使用是以支付租金为代价的,所以就其租赁物的占有、使用而获得的收益,应当享有所有权。
    
     第二百二十六条  承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。
    【释义】本条是关于租金支付期限的规定。
    支付租金是承租人的主要义务。租金支付期限是出租人能够及时收取租金的依据。为避免合同履行中发生纠纷,一般租赁合同中应明确约定租金支付期限。租金的支付期限是合同的主要条款,关系到租金支付的时间,当事人在合同中应当尽量约定明确。租金的支付期限可以按年、月、日计算,也可以小时计算。租金的支付可以是一次支付,也可以是分期支付;一次支付可以是事前支付,也可以在租赁期间届满之后一次支付,这些都由双方当事人在合同中约定。当事人应当严格按照合同的约定的期限支付租金。
    在实际生活中,一些当事人在订立合同时由于种种原因,未约定租金支付期限或约定的不明确,给合同的履行带来了一定的困难,这就需要当事人进行进一步的协商,如果能够达成协议,承租人应当按照补充的协议中约定的支付期限支付租金。如果不能达成协议,且依据合同的有关条款和交易习惯也不能确定的,按照本条的规定可依据下述方法确定支付期限:
    1.租赁期间不满1年的,租金应当在租赁期间届满时支付。如当事人在租赁合同中约定租期为6个月,则承租人应当在6个月届满时支付全部租金。
    2.租赁期间1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付。如当事人在1995年5月订立了一个房屋租赁合同,租期为4年6个月,承租人就应在今后4年的每年5月向出租人支付租金,到1999年5月为第4年时,租期还有6个月,最后一次租金的支付应为1999年11月。
    
     第二百二十七条  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
    【释义】本条是关于承租人违反支付租金义务的法律后果的规定。
    承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金,这是因为承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价的。出租人出租租赁物的目的就是收取租金,承租人能按时足额支付租金,出租人通过让渡财产使用权而获得租金收入的合法权利才能得到保障。
    本条规定,承租人在租赁期间无正当理由不得拒付和迟延支付租金。所谓正当理由包括几种情况:一是不可抗力或意外事件,使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人已无法对租赁物使用、收益,承租人可以请求不支付租金。二是因出租人没有履行义务,如交付的租赁物不符合约定的使用要求;在租赁期间租赁物出现质量问题,出租人不尽维修义务的。三是因承租人本身发生一些意外事件致使其暂时无力支付租金。例如,用于居住的房屋租赁的承租人因生重病住院,经济上出现暂时困难,无力支付到期租金。在这种情况下,可以请求出租人适当延缓交付。
    承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的是一种违约行为,当然要承担一定的违约责任。承租人不支付租金虽然是一种根本违约行为,但出租人并不一定要马上解除合同,为了保持合同的稳定性,可以给承租人对违约的补救机会。因此、本条规定,出租人通知承租人,要求其在合理的期限内支付。该合理期限应当根据到期租金的数额、承租人的支付能力以及出租人的经济状况等因素来确定。承租人经催告后在合理的期限内仍不支付租金的,出租人可以解除合同。对迟延交付租金的,各国法律一般都规定出租人的一个催告时间,在经催告后承租人仍不交付的,出租人可以解除合同。
    租赁合同被解除后,租赁期间尚未届满的,合同终止履行,承租人应返还租赁物,承租人欠付的租金以及对出租人造成的损害,应当进行清算。
    
     第二百二十八条  因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
    第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。
    【释义】本条是关于出租人的权利瑕疵担保责任的规定。
    所谓出租人的权利瑕疵担保是指出租人担保第三人不能就租赁物主张任何权利。权利瑕疵担保责任是指当第三人对租赁物主张权利时,出租人所应承担的责任。
    权利瑕疵担保责任的构成要件为:第一,权利瑕疵在合同成立时已存在;第二,相对人不知有权利瑕疵的存在,如果在订立合同时相对人明知行为人对该物无处分权而与之订立合同,相对人不能作为善意相对人而享受对对方的权利的瑕疵担保的要求;第三,权利瑕疵在合同成立后仍未能排除,如果在合同成立时,虽有权利瑕疵,但在合同成立后,行为人取得了该物的处分权,则应视为权利瑕疵已经除去。
    出租人承担权利瑕疵担保责任的条件为,
    1.因第三人向承租人主张权利。第三人主张权利可以是第三人作为租赁物的所有人主张出租人对租赁物无处分权,该租赁合同无效;也可以是作为租赁物的抵押权人,在义务人不履行义务,要求实现其抵押权。在这种情况下,势必影响承租人对租赁物的使用、收益。
    2.第三人主张权利妨碍承租人对租赁物的使用和收益。如第三人主张抵押权的实现时,因其涉及对租赁物实体的处置,则会妨碍承租人对租赁物的使用。
    3.承租人在订立合同时不知有权利瑕疵,如承租人在订立合同时明知出租人对该租赁物没有处分权,而自愿承担第三人主张权利的风险,出租人不负瑕疵担保责任。
    在第三人主张权利时,除出租人已经知道第三人主张权利外,承租人应当及时通知出租人,如承租人怠于通知致使出租人能够救济而未能及时救济的,则出租人对承租人的损失不负赔偿责任。承租人及时通知出租人,出租人对第三人主张权利不能排除的,承租人事实上对租赁物已无法使用、收益,这时,承租人有权请求减少租金或不支付租金。
    
     第二百二十九条  租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
    【释义】本条是关于租赁物发生所有权变动时租赁合同的效力的规定。
    本条的规定体现了租赁合同的一个特点,即租赁权的物权化特点。所谓物权化是指在租赁关系存续期间,承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人,即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。
    本条主要规定的是租赁物的所有权发生变动时,租赁合同的效力问题。在租赁合同中有一个基本的制度叫“买卖不破租赁”。买卖不破租赁是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时,租赁合同对新所有人有效。关于这个原则,各国民法都有所体现,但不尽相同,有的国家规定,只有对不动产租赁或经过登记的动产租赁才适用该项原则。如意大利民法规定,如果在租赁物转让前已有明确的租赁契约,则租赁契约得对抗第三买受人。在买受人善意取得占有的情况下,前款规定不适用于不在公共登记处登记的动产。有国家规定,买卖不破租赁只适用于不动产。如法国民法规定,如出租人出卖租赁物时,买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承租人。日本民法也规定,不动产的租赁契约进行登记时,尔后对于其不动产取得物权者,也生效。有的规定,不论是动产租赁还是不动产租赁,都适用买卖不破租赁的原则。如我国台湾地区“民法”规定,出租人于租赁物交付后,纵将其所有权付让与第三人,其租赁契约,对于受让人仍继续存在。我国合同法规定不论动产租赁和不动产租赁都适用买卖不破租赁的原则。
    买卖不破租赁并不限于出租人出售租赁物的行为,还应包括租赁物抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况,上述情况都会涉及租赁物的所有权变动问题。
    适用买卖不破租赁的条件是:第一,租赁合同已成立并生效;第二,租赁物已交付承租人;第三,所有权发生变动是在租赁期间;第四,出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。具备上述条件,即使买受人不知道该租赁合同存在,租赁关系仍然能够对抗该买受人。
    本条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这里所说的不影响租赁合同的效力是指,租赁物的所有权发生变动后,其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在,在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同,受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系,成为一个新的出租人,继承原出租人的权利和义务,受让人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人,承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。
    
     第二百三十条  出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
    【释义】本条是关于房屋租赁的承租人对租赁的房屋优先购买权的规定。
    优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下,依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时,在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条规定,承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。
    优先购买权的基本特征是:第一,它是一种法定的权利,是由法律直接规定的。第二,它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权,因此,出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人。这种请求权是一种请求债权,不是直接对物享有权利,也不能直接对抗第三人,优先权行使前不影响出卖人与其他人进行协商。第三,它是专属于承租人的权利,这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人。第四,它是一种附条件的形成权,即以同等条件为前提。
    优先购买权的实现需要具备下列条件;
    1.在租赁合同的存续期间。
    2.在同等的条件下购买。在非同等条件下,承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同,包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。
    3.必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋,并提出了一定的期限,而承租人在合理期限内没有购买的意思表示,优先购买权丧失。这说明承租人并不想购买该房屋,也就没有保护的必要了。
    承租人享有优先购买权就要求出租人在出卖租赁房屋时应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。给承租人考虑是否购买该房屋的时间。只要承租人未作出放弃优先购买权的表示,出租人不得在这个期限内将该房屋卖给他人。如果出租人违反了该项规定,承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不能生效。


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